2026年5月，港元銀行同業拆息（Hibor）走勢持續主導本地按揭市場定價。截至5月22日，1個月Hibor報4.85厘，較2025年同期上升約35點子；3個月Hibor則企穩於5.12厘，創2024年以來高位。與此同時，主流銀行新造H按利率普遍定於H+1.3厘至H+1.5厘區間，實際按息介乎6.15厘至6.35厘，較2025年底平均高出約20點子。本文將從Hibor形成機制、銀行資金成本、H按定價邏輯及2026年展望四個層面，為港人金融決策者拆解當前的按揭利率環境。
港元銀行同業拆息（Hibor）反映銀行間港元資金拆借成本，由香港銀行公會每日11時定價。其波動受三大因素驅動：港元匯率（聯繫匯率制度下的套戥活動）、銀行體系結餘（金管局干預頻率）及環球利率環境（美聯儲政策外溢效應）。
2026年首四個月，Hibor呈現「短端波動、長端走高」格局。1個月Hibor由年初4.50厘反覆升至4.85厘，期間曾因新股集資活動短暫衝破5厘關口。3個月Hibor則從4.80厘穩定攀升至5.12厘，反映市場對港元流動性收緊的持續預期。值得留意的是，港美息差（3個月Hibor與同期美元LIBOR之差）於5月收窄至約60點子，較2025年平均120點子顯著縮窄，顯示港元資金外流壓力已部分緩解。
銀行體系總結餘維持約450億港元，較2024年低位350億港元有所回升，但仍遠低於2021年高峰的4,500億港元。金管局於2026年3月透過發行外匯基金票據回收約200億港元流動性，進一步推高中短期拆息。此舉旨在防範港元匯率觸及弱方兌換保證，卻同時對按揭市場造成利率壓力。
銀行釐定H按利率時，主要考慮資金成本（以Hibor為基準）、營運成本（約0.3-0.5厘）、信貸風險溢價及競爭策略。2026年銀行資金成本壓力尤為顯著：定期存款利率普遍上調至4.5-5.0厘，活期存款利率亦跟隨Hibor上升，導致銀行淨息差受壓。
目前主流H按定價模式為H+1.3厘至H+1.5厘，較2025年H+1.2厘至H+1.4厘上移約10點子。部分中小型銀行因資金成本較高，更將新造按揭利率定於H+1.6厘以上。與此同時，鎖息上限（即P按利率）普遍為P-1.75厘（實際約6.0厘），與H按實際利率差距縮窄至15-35點子，意味H按的利率優勢正在減弱。
值得注意，銀行對高成數按揭（如按揭保險計劃）的風險溢價要求更高，部分個案H按利率達H+1.8厘。此外，轉按市場持續淡靜，因銀行對轉按申請的利率優惠普遍收窄至H+1.5厘或以上，且現金回贈由2024年的1.5%降至0.5-1.0%。
展望2026年下半年，Hibor走勢將主要取決於美聯儲利率路徑及港元流動性狀況。美聯儲於5月會議維持聯邦基金利率於5.25-5.50厘不變，點陣圖顯示2026年僅減息一次，幅度25點子。市場已消化此預期，但通脹數據持續高於目標（核心PCE達3.0%），不排除減息時點進一步推遲至2027年。
港元方面，聯繫匯率制度下，Hibor須跟隨美元利率走勢。若美聯儲維持利率不變，1個月Hibor料於4.60-5.20厘區間波動；若出現突發流動性緊張（如大型新股上市或地緣政治風險），短息或短暫衝破5.5厘。銀行體系結餘若進一步跌穿400億港元，金管局或需透過發行票據或減發外匯基金票據來調節流動性，屆時Hibor將面臨上行壓力。
綜合而言，2026年H按利率預期維持於6.0-6.5厘水平，較2024年平均5.5厘高出約0.5-1.0厘。置業人士需留意，H按的實際利率波動風險較P按為高，尤其當Hibor快速攀升時，月供壓力可能顯著增加。
面對Hibor高企，置業人士應重新評估H按與P按的選擇。P按（最優惠利率按揭）目前利率約6.0厘（P=5.875厘），與H按實際利率（6.15-6.35厘）差距有限。若預期Hibor進一步上升，P按的利率穩定性更具吸引力；反之，若預期Hibor回落，H按則可受惠於息差收窄。
鎖息上限（cap）是H按的關鍵保障條款。目前主流鎖息上限為P-1.75厘（實際約6.0厘），當Hibor升至4.7厘以上時，鎖息機制便會觸發，將實際利率鎖定於6.0厘。換言之，若1個月Hibor維持於4.85厘，H按實際利率為6.15厘，仍高於鎖息上限15點子。置業人士應優先選擇鎖息上限較低（即P-幅度較大）的H按計劃，以降低利率風險。
對於轉按或加按需求，建議審視銀行提供的現金回贈及罰息期條款。目前轉按利率成本普遍高於現有按揭，除非有資金周轉需要，否則轉按的淨效益有限。此外，定息按揭（如2年定息5.8厘）可作為利率鎖定工具，適合追求穩定月供的借款人。
2026年銀行按揭業務競爭呈現兩極化：大型銀行（如滙豐、中銀、渣打）憑藉低成本資金優勢，維持H+1.3厘的標準利率；中小型銀行則透過高回贈或彈性還款計劃吸引客戶。例如，部分銀行推出「首年定息+其後H按」混合計劃，首年利率低至5.5厘，其後轉為H+1.5厘，適合預期短期利率見頂的借款人。
數字銀行（如眾安銀行、livi Bank）亦積極參與按揭市場，提供全線上申請及較低營運成本，但利率定價與傳統銀行差距不大（H+1.4-1.6厘）。其競爭優勢在於審批效率（最快7天完成）及靈活還款選項（如每年額外還款免罰息）。
值得注意的是，綠色按揭（Green Mortgage）產品漸受關注，部分銀行對符合能源效益標準的物業提供利率折扣（如H+1.2厘），但相關計劃規模有限，僅佔新造按揭約5%。整體而言，銀行按揭定價仍以資金成本為核心，產品創新難以大幅偏離市場基準。
H按利率公式為「Hibor + 固定點子」，其中Hibor通常選用1個月港元銀行同業拆息。例如，若1個月Hibor為4.85厘，H按利率為H+1.3厘，則實際利率為6.15厘。需注意，銀行可能採用Hibor的5天或10天平均值，而非即日定價，以平滑利率波動。
鎖息上限（cap）是H按合約中的利率保障條款，當Hibor上升至特定水平時，銀行會將實際利率鎖定於P按利率（如P-1.75厘）。若Hibor持續高企，鎖息上限可防止借款人承受無限利率風險。借款人應選擇鎖息上限較低的計劃，例如P-2.0厘優於P-1.75厘。
可能性較低，但非不可能。若1個月Hibor升至5.5厘以上（如流動性極度緊張），H按利率（H+1.3厘）將達6.8厘，接近7厘關口。然而，金管局有工具（如減發外匯基金票據）調節流動性，且美聯儲減息預期將限制Hibor上行空間。預期2026年H按利率頂部約6.5-6.8厘。
轉按成本包括：罰息期費用（通常為貸款額1-2%）、律師費（約5,000-8,000港元）及估價費。若轉按後利率節省不足0.3厘，淨效益有限。建議用按揭計算機模擬，並比較現金回贈及未來利率走勢。
定息按揭提供利率穩定性，適合預期利率上升的借款人；H按則具靈活性，可受惠於利率回落。2026年定息按揭利率約5.8-6.0厘，與H按差距不大。若借款人預期Hibor於1-2年內回落至4厘以下，H按或更划算。
銀行體系總結餘是港元流動性的晴雨表。總結餘愈低，銀行間資金愈緊張，Hibor易升難跌。2026年總結餘約450億港元，處於歷史低位，Hibor對流動性變化極度敏感。金管局若發行票據回收資金，Hibor將進一步上行。