截至2026年5月23日，美聯儲已連續三次暫停加息，聯邦基金利率維持於5.00-5.25厘區間，較2024年9月首次減息時累計下調150基點。然而，香港銀行結餘在2026年第一季跌至約320億港元，創2008年金融海嘯以來新低，反映本地資金成本壓力未隨美息回落而紓緩。與此同時，一個月港元銀行同業拆息（HIBOR）在5月22日報4.85厘，較2025年同期仍高出約30基點，導致H按實際利率持續貼近鎖息上限（俗稱「封頂位」）。
對港人而言，選擇H按（銀行同業拆息按揭）還是P按（最優惠利率按揭），已非單純比較利率高低，而是關乎未來兩年息口走勢的博弈。本文將結合2026年最新數據，從資金成本、銀行取態、樓市週期及風險管理四個維度，剖析兩種按揭計劃的優劣，協助決策者作出符合自身財務狀況的部署。
H按的定價公式為「一個月HIBOR + 銀行息差」，2026年5月主流銀行提供的息差約為1.30厘至1.50厘。以5月22日一個月HIBOR 4.85厘計算，H按實際利率為6.15厘至6.35厘。然而，所有H按合約均設有鎖息上限（Cap），目前大行普遍設定為P（最優惠利率）減1.75厘。以滙豐銀行2026年5月P利率5.625厘計算，鎖息上限為3.875厘。換言之，即使拆息攀升至5厘以上，H按客戶實際支付利率最高僅為3.875厘。
P按則直接與銀行最優惠利率掛鉤，2026年5月主流P按利率為P減1.50厘至P減1.75厘，即實際利率約3.875厘至4.125厘。與H按的鎖息上限幾乎重疊，反映銀行在當前競爭環境下，已將P按定價調低至與H按封頂位看齊。
| 指標 | 數值 | 變動趨勢 |
|---|---|---|
| 一個月HIBOR | 4.85厘 | 較2025年同期+30基點 |
| 滙豐P利率 | 5.625厘 | 2025年9月至今不變 |
| H按鎖息上限（P-1.75%） | 3.875厘 | 與P按實際利率一致 |
| 銀行同業結餘 | 320億港元 | 2008年以來最低 |
關鍵洞察：H按與P按在當前環境下的實際利率差距已縮窄至零，但兩者的風險敞口截然不同。H按客戶若拆息回落，可享受息差收窄的紅利；P按客戶則完全失去利率下行的彈性。
香港銀行體系的總結餘，直接反映銀行間流動性的充裕程度。2026年第一季總結餘僅約320億港元，較2022年美聯儲開始加息前的約4,500億港元暴跌逾93%。這意味著銀行體系幾乎沒有「閒置資金」，任何額外的資金需求都需以更高成本向同業拆借。
在總結餘低企的背景下，銀行對按揭業務的取態出現三大變化：
H按息差擴闊：2025年初，H按息差普遍為1.10厘至1.30厘；2026年5月已升至1.30厘至1.50厘。銀行需要更高息差以覆蓋資金成本。
鎖息上限收窄：2024年鎖息上限為P-2.25厘（實際利率約3.375厘），2025年收窄至P-2.00厘，2026年進一步收窄至P-1.75厘。銀行不願在拆息高企時承擔過多利率風險。
P按定價趨同：過去P按利率通常較H按鎖息上限高出約0.25厘至0.50厘，但2026年兩者已完全看齊。這反映銀行在資金成本壓力下，不願提供任何額外優惠。
關鍵洞察：總結餘低企的結構性問題，意味著即使美聯儲在2026年下半年進一步減息，香港銀行調低P利率的空間亦有限。銀行需要維持較高淨息差以應對資金成本壓力。
根據差餉物業估價署2026年4月數據，私人住宅售價指數報312.5點，較2025年同期微跌1.2%，但較2024年低位回升約4.8%。成交量方面，2026年第一季一手住宅成交約3,200宗，較2025年同期增加15%；二手住宅成交約8,500宗，按年增加8%。樓市呈現「價穩量升」格局。
在樓市復甦初期，選擇H按或P按對置業者的影響體現在以下三個層面：
利率敏感度：H按客戶在拆息回落時可即時受惠，這在樓市上升週期尤為重要。假設2026年下半年一個月HIBOR回落至4.00厘，H按實際利率將降至5.30厘至5.50厘，較鎖息上限3.875厘仍高出約1.4厘，但已較P按的3.875厘為高。然而，若拆息進一步回落至3.50厘，H按實際利率將降至4.80厘至5.00厘，仍高於P按。
鎖息上限的保護作用：在拆息高企環境下，H按客戶實際支付利率被鎖定於3.875厘，與P按相同。這意味著H按客戶在當前環境下並無劣勢，卻保留了拆息回落時的減息空間。
供款壓力測試：金管局2026年維持按揭壓力測試要求，以P按利率加3厘計算。對於選擇H按的客戶，銀行會以鎖息上限加3厘（即6.875厘）進行測試，與P按客戶的測試利率（P按利率加3厘，約6.875厘至7.125厘）相若。
關鍵洞察：在樓市「價穩量升」的背景下，選擇H按的置業者可在拆息回落時獲得更低的實際利率，這對於高成數按揭（如80%至90%按揭）的客戶尤為重要，因為利率每變動0.25厘，每月供款差距可達數百至千元。
H按的最大風險在於鎖息上限可能被銀行調整。2025年12月，有中小型銀行將鎖息上限由P-2.00厘調整至P-1.75厘，導致H按客戶的實際利率上限由3.625厘升至3.875厘。雖然調整幅度有限，但反映銀行在資金成本壓力下，可能進一步收窄鎖息上限。
此外，若美聯儲因通脹反彈而重啟加息（2026年5月核心PCE物價指數仍為2.8%，高於聯儲局2%目標），一個月HIBOR可能突破5.50厘，屆時H按實際利率將升至6.80厘至7.00厘，遠高於鎖息上限的3.875厘。然而，鎖息上限的存在意味著客戶實際支付利率不會超過3.875厘，銀行需承擔息差損失。
P按的風險在於失去利率下行空間。假設2026年下半年美聯儲再減息兩次，累計50基點，一個月HIBOR可能回落至4.00厘以下。屆時H按客戶的實際利率將降至5.30厘至5.50厘，雖仍高於P按的3.875厘，但差距已大幅收窄。若拆息進一步回落至3.00厘，H按客戶實際利率將降至4.30厘至4.50厘，較P按的3.875厘僅高出約0.5厘。
然而，P按客戶無法享受任何減息紅利，除非銀行主動調低P利率。但如前所述，在總結餘低企的背景下，銀行調低P利率的動力有限。2025年美聯儲減息三次，累計75基點，但香港銀行僅在2025年9月調低P利率一次，幅度25基點。
| 風險類別 | H按 | P按 |
|---|---|---|
| 拆息急升 | 鎖息上限保護，實際利率不變 | 不受影響 |
| 拆息回落 | 實際利率跟隨回落 | 無法受惠 |
| 銀行調整鎖息上限 | 可能上調，但幅度有限 | 不受影響 |
| 銀行調低P利率 | 鎖息上限隨之下降 | 實際利率下降 |
關鍵洞察：在當前環境下，H按提供「下行保護（鎖息上限）」及「上行空間（拆息回落時減息）」，而P按則完全失去利率彈性。對於風險承受能力較低的置業者，H按的鎖息上限提供更佳保障。
若計劃在3至5年內轉售物業，選擇H按較佳。因為拆息走勢難以預測，H按的鎖息上限可確保短期內利率不會失控，同時保留拆息回落時減息的靈活性。2026年第一季數據顯示，約65%的新造按揭客戶選擇H按，反映市場共識。
對於長期持有物業的客戶，P按提供利率穩定性，避免因拆息波動而影響每月供款。然而，在當前P按與H按鎖息上限利率一致的環境下，選擇P按等同於放棄未來減息的機會。建議客戶考慮「混合按揭」，即部分貸款採用H按，部分採用P按，以平衡風險。
對於高成數按揭（80%至90%按揭）或每月供款佔收入比例較高的客戶，H按的鎖息上限提供關鍵保護。2026年5月，一個月HIBOR為4.85厘，若無鎖息上限，H按實際利率將高達6.15厘至6.35厘，每月供款較鎖息上限的3.875厘高出約2,000至3,000港元（以500萬港元貸款額計）。
若客戶預期美聯儲在2026年下半年進一步減息，H按是明確選擇。截至2026年5月23日，利率期貨市場顯示2026年底聯邦基金利率將降至4.50厘至4.75厘，意味著一個月HIBOR可能回落至4.00厘以下。屆時H按客戶的實際利率將降至5.30厘至5.50厘，雖仍高於P按，但差距已顯著收窄。若2027年利率進一步下行，H按客戶將全面受惠。
鎖息上限通常設於按揭合約期內，但銀行保留調整權利。2025年12月有銀行將鎖息上限由P-2.00厘調整至P-1.75厘，反映銀行可在資金成本壓力下調整條款。建議客戶在申請按揭時，確認鎖息上限的調整機制及通知期。
轉按至P按的時機取決於拆息走勢。若一個月HIBOR持續高於5.00厘，且銀行調低鎖息上限，H按客戶的實際利率可能高於P按。然而，轉按涉及律師費、估價費及罰息期等成本，建議在利率差距超過0.50厘時才考慮。
銀行結餘低企意味著銀行體系流動性緊張，銀行需要維持較高淨息差以應對資金成本。這可能導致H按息差持續高於歷史平均水平（1.00厘至1.20厘），並限制P利率的下調空間。即使美聯儲進一步減息，香港銀行調低P利率的幅度可能有限。
2026年樓市「價穩量升」的格局，支持選擇H按。因為在樓市復甦初期，利率下行可刺激更多買家入市，帶動樓價上升。H按客戶在拆息回落時可即時受惠，這對於計劃在未來兩年內轉售物業的投資者尤為重要。
在2026年5月的息口環境下，港人選擇按揭計劃應遵循三大原則：
原則一：以鎖息上限為核心。當前H按與P按的實際利率均為3.875厘，H按的鎖息上限提供下行保護，而P按則完全失去利率彈性。對於絕大部分置業者，H按是更佳選擇。
原則二：預留轉按靈活性。即使選擇H按，亦應定期檢視市場利率變化。若拆息持續高企，銀行可能進一步收窄鎖息上限，屆時可考慮轉按至P按或其他銀行產品。
原則三：結合個人財務狀況。高成數按揭客戶、短期持有物業的投資者及預期利率下行者，應優先選擇H按；長期自住且對利率波動敏感者，可考慮混合按揭或P按。
最終，按揭選擇無絕對優劣，只有是否適合個人情況。2026年息口拐點已至，港人應把握H按的靈活性，在利率下行週期中鎖定更低成本，同時利用鎖息上限管理風險。